Comprar en verde: qué riesgos asume el comprador y cómo se acotan

La compra en verde —adquirir una unidad de un proyecto que aún no se construye o está en obra— es una operación habitual del mercado inmobiliario chileno. Su atractivo es evidente: precio de preventa, plazos largos para reunir el pie y la posibilidad de elegir unidad antes que el resto.

Lo que suele quedar fuera de la conversación es que el comprador en verde asume una posición jurídica distinta de la de quien compra una propiedad existente. No está comprando un inmueble: está comprando la obligación de que alguien construya y le entregue uno.

El primer riesgo: el plazo

Los proyectos se atrasan. Es la regla, no la excepción, y en sí mismo no es un problema si el contrato lo previó. El problema aparece cuando el atraso no tiene consecuencias para quien lo provoca.

Lo que hay que mirar en el contrato de promesa es concreto: qué plazo de entrega se fija, qué margen adicional se reserva la inmobiliaria, qué ocurre si ese margen se supera y si la multa por atraso es proporcional o meramente simbólica. Una multa simbólica no compensa; peor aún, transmite que el atraso no tiene costo.

Conviene además revisar la simetría: si el comprador que se atrasa en una cuota tiene una consecuencia severa y la inmobiliaria que se atrasa un año tiene una consecuencia menor, el contrato está desequilibrado y eso es negociable.

El segundo riesgo: el financiamiento

Entre la firma de la promesa y la escritura pueden pasar dos o tres años. En ese período cambian las tasas, cambian las condiciones de otorgamiento de crédito y puede cambiar la situación laboral del comprador. La aprobación preliminar que se obtuvo al momento de prometer no garantiza la aprobación definitiva al momento de escriturar.

De ahí la importancia de la condición suspensiva por crédito hipotecario: una cláusula que establezca que, si el crédito no se obtiene en las condiciones previstas, la operación termina sin multa y con restitución de lo pagado. Debe estar bien formulada, con plazo suficiente y sin condiciones que la vuelvan inaplicable en la práctica.

Es la cláusula donde más dinero pierden los compradores en verde: no por mala fe de nadie, sino porque nadie la revisó cuando se podía negociar.

El tercer riesgo: quién es la contraparte

En un proyecto inmobiliario la contraparte suele ser una sociedad constituida para ese desarrollo específico. Eso es normal y no es en sí mismo una señal de alarma, pero sí cambia lo que hay que revisar: no basta con el prestigio de la marca del proyecto, importa la solvencia y el respaldo de la sociedad que efectivamente firma.

Revisar quién es la promitente vendedora, qué respaldo tiene, si el terreno está a su nombre y qué gravámenes pesan sobre él es una diligencia que toma poco y evita el escenario peor: un proyecto que no se termina.

El cuarto riesgo: lo que se entrega no es lo que se mostró

Las diferencias entre el piloto y la unidad entregada son una fuente permanente de conflicto: superficies que varían, terminaciones distintas de las exhibidas, orientación o vista que cambian por modificaciones del proyecto.

Buena parte de esto se acota en el contrato, fijando qué se entiende por variación aceptable, qué margen de superficie se tolera y qué ocurre si se excede. La otra parte se acota documentando: guardar el material de venta, las especificaciones técnicas y los planos que se exhibieron al momento de comprar.

El quinto riesgo: la recepción municipal

Una unidad no se puede entregar ni inscribir sin que el edificio cuente con recepción municipal definitiva. Es el hito que muchos compradores desconocen y que explica la mayoría de los atrasos finales, cuando el edificio ya está terminado a la vista pero la entrega no ocurre.

Conviene que el contrato distinga con claridad entre plazo de término de obra y plazo de entrega efectiva, porque no son lo mismo y el que importa es el segundo.

Qué revisar antes de firmar

• Plazo de entrega, margen adicional y consecuencias reales del atraso.
• Condición suspensiva por crédito hipotecario, con plazo suficiente.
• Identidad, solvencia y titularidad del terreno de la promitente vendedora.
• Gravámenes y prohibiciones sobre el terreno del proyecto.
• Margen de variación de superficie aceptado y sus efectos en el precio.
• Qué ocurre con lo pagado si la operación no llega a término.
• Si existen garantías sobre los montos entregados durante la construcción.

Ninguna de estas revisiones impide comprar en verde ni pretende desalentarlo. Su propósito es que el precio de preventa siga siendo una ventaja y no la compensación por riesgos que nadie evaluó.