Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria: qué cambió para los condominios

Durante más de veinte años la vida de los condominios chilenos se rigió por la Ley N.º 19.537. La Ley N.º 21.442 la derogó y estableció un régimen nuevo, más exigente en materia de transparencia, de responsabilidad de quien administra y de derechos de los copropietarios.

El cambio no es cosmético. Muchas comunidades siguen operando con prácticas heredadas del régimen anterior —reglamentos antiguos, actas informales, rendiciones sin respaldo— sin advertir que hoy esas prácticas las exponen. Este artículo recorre los cambios que, en nuestra experiencia, más se notan en la operación cotidiana.

1. La administración dejó de ser un cargo informal

El cambio de fondo es que administrar un condominio pasó a ser una función regulada. La ley establece requisitos para ejercer el cargo y contempla un registro nacional de administradores a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, junto con exigencias de capacitación.

Para el comité de administración esto tiene una consecuencia práctica inmediata: al contratar una administración ya no basta con evaluar referencias y precio. Hay que verificar que quien va a asumir cumple los requisitos que la ley exige, porque de eso depende la validez de una parte de lo que haga después.

Un administrador que no cumple los requisitos legales no es solo un riesgo reputacional para la comunidad: compromete la exigibilidad de actos que ejecuta en su nombre.

2. Rendición de cuentas: de la costumbre a la obligación

La rendición de cuentas dejó de depender de la buena voluntad de quien administra. La ley la establece como una obligación periódica, con respaldo documental, y reconoce a los copropietarios el derecho de acceder a la información de la comunidad.

En la práctica, esto termina con una discusión muy frecuente: la del copropietario que pide ver las facturas y recibe como respuesta que «eso lo ve el comité». La información de la comunidad es de la comunidad, y negarla tiene consecuencias.

3. Asambleas: convocatoria, quórum y participación a distancia

La ley ordenó con más detalle el funcionamiento de las asambleas: qué materias requieren asamblea ordinaria y cuáles extraordinaria, con qué antelación debe convocarse, cómo se acredita la citación y qué quórum se necesita según la materia de que se trate.

Incorporó además la posibilidad de participación por medios remotos, algo que en la práctica cambió la vida de muchas comunidades: asambleas que antes fracasaban por falta de quórum hoy alcanzan el número necesario porque los copropietarios que arriendan su unidad o viven en otra ciudad pueden participar.

El punto crítico sigue siendo el mismo de siempre. Un acuerdo adoptado sin la convocatoria correcta o sin el quórum que la materia exige es impugnable, y eso suele descubrirse cuando el dinero ya se gastó.

4. Fondos, seguros y prevención

El régimen vigente refuerza las obligaciones patrimoniales y de seguridad de la comunidad: fondo común de reserva, contratación de seguros y planes de emergencia, entre otras. Son exigencias que cuestan dinero y que muchas comunidades postergan.

Postergarlas es una decisión que se paga completa cuando ocurre el siniestro. La comunidad que no constituyó su fondo de reserva no tiene con qué enfrentar una reparación mayor, y la que no contrató el seguro exigido responde con el patrimonio de todos.

5. Morosidad: más herramientas, más procedimiento

La ley mantiene y precisa las herramientas de cobro de los gastos comunes, incluida la posibilidad de suspender determinados servicios en los casos y condiciones que ella establece. La contrapartida es que exige procedimiento: notificación previa, plazos y constancia.

Es un cambio importante de mentalidad. Antes, muchas comunidades cortaban servicios de hecho. Hoy, hacerlo sin cumplir el procedimiento expone a la comunidad a una demanda, aunque la deuda sea real y esté acreditada. Lo desarrollamos en detalle en Morosidad en gastos comunes: qué herramientas tiene hoy una comunidad.

Qué debería revisar su comunidad

• Si el reglamento de copropiedad está adecuado a la ley vigente o sigue siendo el anterior.
• Si quien administra cumple los requisitos que la ley exige para el cargo.
• Si las rendiciones se entregan con la periodicidad y el respaldo que corresponde.
• Si las últimas asambleas se convocaron y adoptaron acuerdos con el quórum debido.
• Si el fondo de reserva y los seguros están efectivamente constituidos y vigentes.

Los reglamentos anteriores a la ley actual siguen existiendo, pero sus cláusulas contrarias a la norma vigente no son aplicables. Eso deja a muchas comunidades operando con reglas que ya no rigen, sin saberlo.