Inicio / Áreas de práctica / Copropiedad Inmobiliaria
Asesoría jurídica a comités de administración, comunidades, administradores y copropietarios en la aplicación de la Ley N.º 21.442 y su normativa complementaria.
Una asamblea mal convocada, un acuerdo adoptado sin el quórum que exige la ley, una multa aplicada sin procedimiento o un reglamento que contradice la norma vigente: son problemas que se viven como conflictos de convivencia, pero se resuelven —o se previenen— en el terreno del derecho.
Trabajamos con el órgano que corresponda en cada caso: el comité de administración, la asamblea, el administrador o el copropietario individual cuyo derecho está en juego.
Este es un servicio jurídico e independiente de la administración. Una comunidad puede contratarlo aunque su condominio sea administrado por otra empresa o por un administrador interno. Si además busca quien administre el condominio, esa es otra línea de trabajo.
Revisión de convocatorias, quórums y materias, redacción de actas y verificación de que los acuerdos adoptados sean exigibles. Un acuerdo tomado sin el quórum legal es impugnable, y suele descubrirse cuando ya se gastó el dinero.
Redacción, actualización y adecuación del reglamento a la Ley N.º 21.442. Muchos reglamentos vigentes fueron redactados bajo la ley anterior y contienen cláusulas que hoy no son aplicables.
Fundamento jurídico del cobro, procedimiento de cobranza, corte de servicios cuando procede y acciones judiciales. También la revisión de si el prorrateo aplicado corresponde a lo que establece el reglamento.
Procedimiento sancionatorio, multas, uso indebido de bienes comunes, obras no autorizadas y controversias entre copropietarios o con la administración, incluido el procedimiento ante el juzgado de policía local cuando corresponde.
Qué puede decidir el comité por sí solo, qué exige asamblea, qué responsabilidad asume cada integrante y hasta dónde llegan las atribuciones del administrador.
Revocación del administrador, exigencia de rendición de cuentas, traspaso de antecedentes y resguardo de los fondos de la comunidad durante la transición.
Antes de pronunciarnos sobre un conflicto revisamos el reglamento de copropiedad vigente, el acta de la asamblea correspondiente y los antecedentes del caso. Buena parte de las controversias se resuelve constatando que el reglamento dice algo distinto de lo que las partes recordaban.
El resultado es un pronunciamiento escrito, con la norma aplicable citada, que el comité puede presentar a la asamblea o a la administración como fundamento de su decisión.
Sí, y es una situación frecuente. La asesoría jurídica en copropiedad es un servicio independiente de la administración del condominio: el comité puede contratarla para tener una opinión legal propia, sin cambiar de administrador ni intervenir en la gestión diaria de la comunidad.
Depende de por qué se cuestiona. Si la convocatoria fue defectuosa, si no se alcanzó el quórum que la ley exige para esa materia o si el acuerdo excede las facultades de la asamblea, existen vías para impugnarlo. Los plazos son acotados, así que conviene revisarlo apenas surge la duda y no meses después.
La ley contempla esa posibilidad, pero sujeta a requisitos y a un procedimiento previo, y con limitaciones importantes según el servicio de que se trate. Aplicado sin cumplir esos requisitos, el corte expone a la comunidad a una demanda. Revisamos el caso concreto antes de que la medida se adopte.
Los reglamentos anteriores a la Ley N.º 21.442 siguen existiendo, pero sus cláusulas contrarias a la ley vigente no son aplicables. Eso genera comunidades que operan con reglas que ya no rigen. La actualización requiere acuerdo de asamblea con el quórum correspondiente; el trabajo previo es determinar qué debe cambiar y qué se conserva.
A ambos. Un copropietario puede necesitar asesoría frente a un cobro que estima improcedente, una multa aplicada sin procedimiento o una obra que afecta su unidad. En esos casos representamos al copropietario, no a la comunidad.
La convocatoria corresponde al administrador y al comité de administración. También puede pedirla un grupo de copropietarios que reúna el porcentaje de derechos que exigen la ley y el reglamento de la comunidad, que conviene revisar caso a caso. Lo que suele fallar no es quién cita, sino cómo: una citación mal notificada o fuera de plazo deja los acuerdos expuestos a ser impugnados.
La administración es el servicio de gestión de la comunidad: llevar las cuentas, cobrar los gastos comunes, coordinar proveedores y ejecutar los acuerdos. Esta asesoría es jurídica: revisar si un acuerdo se adoptó válidamente, si una multa se aplicó conforme al reglamento, si una cobranza está bien fundada. Una comunidad puede contratar la asesoría manteniendo la administración que ya tiene.
Dos materias de copropiedad tratadas por extenso.
La ley que rige hoy a los condominios reemplazó por completo a la anterior. Estos son los cambios que más afectan la operación diaria.
Leer el análisis →Del recordatorio informal al juicio ejecutivo: qué puede hacer una comunidad y en qué orden conviene hacerlo.
Leer el análisis →La gestión permanente de la comunidad, distinta de la asesoría jurídica.
Conflictos y decisiones sobre la propiedad más allá de la comunidad.
Contratos con proveedores, prestación de servicios y administración.
Cuéntenos la situación del condominio y le indicamos si requiere asesoría, qué alcance tendría y qué antecedentes habría que reunir.
